“以房抵债”协议中法律关系的厘清

“ 以房抵债”协议中法律关系的厘清

   在民间借贷中，因债务人到期不能偿还借款继而与债权人达成新的以物抵债或以房抵债协议的情形不在少数，这种抵债协议之中因各种法律关系的掺杂，要厘清真实的法律关系以解决当事人之纠纷并非易事，笔者近来与友人探讨一例，较有典型意义。其基本案情如下：甲欠乙4000元未还，在乙几经催讨之后，甲与乙商议将其居住的一处农村住房抵给乙用以偿还4000元债务，乙表示同意，二人遂签订书面协议。其中约定：甲欠乙4000元因无法偿还，自愿以其名下坐落在某村的宅基地房屋一处用以抵偿债务，抵偿之后，甲与乙债务两清。三年内，甲可以在该处房屋内生活；若三年期内甲清偿乙4000元债务，则甲可将该处房屋收回。三年后，甲一直未履行此协议，且乙亦未向甲主张转让房屋。直至其后所涉房屋牵扯拆迁补偿，乙方向甲主张转让房屋。

    此种类似案例在实践中不在少数，其相似或相近案例多被冠以“以房抵债”、“名为买卖，实为借贷”等名号。其法律关系多因掺杂了借贷关系及买卖关系而导致纠纷极难厘清，当事人各持一词，难以甄别。笔者本文有意通过此例之分析，意欲探讨类似案例法律关系之鉴别方法及注意要点，以期对实务有所裨益。

    针对文首案例，甲乙之借贷关系较为明确，因借款人无力偿还，遂与出借人达成以房抵债的协议，根据协议规定，可谓意思表示真实合法，并无不妥之处，依据协议规定，三年后甲尚未偿还借款，则乙完全可以要求甲配合自己将所涉房屋转移至自己名下。之所以产生争议，实则为利益所趋，因所涉房屋牵扯拆迁，而拆迁之巨大补偿利益使得甲与乙都对所涉房屋虎视眈眈，一方持协议要求抵债，一方则意欲保住房屋，享受拆迁利益。笔者以为，要厘清此案，不妨与高院17年新发布的72号指导案例做一下比较。

    72号指导案例（汤龙等诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案）其裁判要点认为：借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》排名前列百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《较高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的：“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。此案虽未明确房屋买卖关系，但却有相似之处，且以房抵债实则具有以借款冲抵房屋价款之意思。然而，指导案例被认定为房屋买卖合同关系成立，实则是需具备几个条件的，其一，借贷关系终止，并经清算。其二，建立买卖合同关系，债权人原债权转化为房款，视为已全部履行。可见，此种情形下亦存在两个法律关系，然而从形式上合同是存在两份的，同时一个关系的成立与一个关系的终止同时发生。此为当事人之合意。  

然而再观文首案例，形式上虽亦有两份协议，一份为借款协议，一份为此抵债协议，而后一份抵债协议中，虽约定抵债之后，甲乙债务两清，然而其又写明：“三年内，甲可以在该处房屋内生活；若三年期内甲清偿乙4000元债务，则甲可将该处房屋收回。”其意在于提供债务人甲以可选择权，一为不能还款，以房抵偿债务，二为还款之后，以房抵偿效力灭失。此种模棱两可的表述与指导案例实则大相径庭，且不能简单认定当事人已经选择终止了借贷关系。亦不能简单认定其成立了所涉房屋的买卖关系。而细究其意思表示，此抵债协议更多的具有担保之属性，一则双方约定了一定的期限，此期限内借款人可以继续履行还款义务以消灭此抵债协议，二则作为债权人之乙一直未积极主张房屋转移至自己名下，足见其真实意图仍在于以此为债务进行担保，收回债权仍为其首要目的。而之所以引发纠纷，拆迁可谓一味催化剂，巨大的补偿利益驱使之下，使得乙不得不暴漏其趋利本性，要求甲履行抵债协议，意图获取房屋所有权。

此案情形，因其存在有违“流抵条款”之嫌，其担保形式在理论上尚存争议，依据《较高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的：此抵债情形应视为“作为民间借贷合同的担保”的情形。具体甄别要点，笔者以为可自以下几点加以把握：

其一，形式上是否存在两个不同合同，合同之成立的关系较为明显的可以区分为借贷关系和房屋买卖关系，或者是以债务冲抵房屋价款之协议。

其二，当事人之间是否对借贷关系的债权债务进行了清算，或者在后一协议中有所提及，意图在于终止借贷关系，以借贷关系债权人之债权转为房屋买卖关系之房款支付义务履行。倘若存在如文首案例中约定，当事人尚可履行还款以消灭抵债协议关系的，则不能认定为房屋买卖合同及抵债协议成立，仍应自其担保属性考虑，维持双方之借贷关系。

其三，自借贷关系债权人之权利行使角度考虑，倘若当事人有意成立买卖合同关系或者抵债关系，则其自然应积极主张当事人履行合同义务，包括：腾房并办理权属转移等。倘若实践中存在债务人仍长期居住在所涉房屋中，而债权人又怠于行使或从未主张过这些权利的，则其成立房屋买卖合同关系或抵债关系之意思便存在很大疑问。如案例中提及，当事人在后一抵偿协议中约定一定期限的，如可令债务人继续居住等，应考虑当事人针对还款期限做出的变更，而以房屋抵债作为担保的意思。

值得注意的是，在《民事审判指导与参考》（第58辑第121-124页）中裁判指导意见提及：债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。但经释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，人民法院应当继续审理。此观点对此案例亦有启示作用。

诚然此观点是建立在以物抵债协议实践性的基础上，而事关以物抵债协议效力诺成与实践的争议长期存在，较高法裁判文书更是将其认定为诺成合同， 笔者以为，厘清当事人真实法律关系，与以物抵债之效力并无冲突，可以说厘清真实法律关系是探讨以物抵债效力的前提，因为只有明确当事人之间摒弃了原借贷关系，成立了后一个抵债协议的合意之后方具有探讨抵债协议之效力的可能。这种抵债协议可能是后签订的买卖合同，也可能是如案例中简单的抵偿协议。而不管是哪种形式，都更应侧重当事人之真实意思表示。而这种意思表示外化的表现便是成立买卖合同的合意、终止借贷关系代之以房屋买卖的形式、或者以房屋买卖继续作为债之履行担保，以及当事人自身行为的趋向。通过这些方面判断当事人之真实法律关系，方为解决冲突之关键。