专业思考 | 以房抵债的法律问题探析

搜狐法律观察 2018-11-26 13:15:11
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导语 房地产建设需要投入大量的资金,很多房地产企业通过贷款方式周转资金,一旦资金紧张或者断裂无法清偿债务时,可能会采用“以房抵债”的方式偿还债务。实践中,“以房抵债”模式不一,每一种模式都可能因当事人不规范的操作带来相应的法律风险。本文立足于“以房抵债”的具体模式,深入分析相应的风险点,并从债权人角

导语

房地产建设需要投入大量的资金,很多房地产企业通过贷款方式周转资金,一旦资金紧张或者断裂无法清偿债务时,可能会采用“以房抵债”的方式偿还债务。实践中,“以房抵债”模式不一,每一种模式都可能因当事人不规范的操作带来相应的法律风险。本文立足于“以房抵债”的具体模式,深入分析相应的风险点,并从债权人角度提出具体建议。

一、以房抵债的模式

根据债务人对债务的清偿方式不同,具体分为以下两种:

(一)排名前列种“以房抵债”模式

这种模式是将房屋所有权转移登记至债权人名下以清偿房地产商的债务,此种“以房抵债”模式从本质上来说属于“以物抵债行为”。《江苏省高级人民法院关于以物抵债若干法律适用问题的审理纪要》认为“以物抵债是指债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的财产折价归债权人所有,用以清偿债务的行为。结合以物抵债的特点,以房抵债则是指在原债务不能清偿、原债权无法实现的情况下,当事人之间可以通过达成合意约定以房产来抵偿原始的债务,从而清偿债务、实现债权。

(二)第二种“以房抵债”模式

这种模式是以特定的房屋销售价款来清偿房地产商所负债务。房地产商与债权人之间存在一个主债务,房地产商在主债务协议生效之后或者主债务不能清偿的情况下,与债权人达成合意,约定由第三方购房人按照已确定的房产价格购买房地产商的房产,并将购房款直接支付给债权人,从而达到清偿主债务的目的。

二、以房抵债模式涉及的法律关系

及效力分析

(一)排名前列种“以房抵债”模式涉及的法律关系及效力

此种模式涉及两个协议,一个是房地产商与债权人之间签署的主债务协议,另一个是房地产商与债权人之间签署的“以房抵债协议”,第二个协议的核心是约定将房地产商的“房产”直接过户给“债权人”,以清偿债务。

1、“以房抵债协议”的性质是什么?

《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”。《物权法》厘清了以不动产物权的设立、转移、消灭为目的的合同效力与不动产物权登记之间的关系,后者是否登记不影响前者的效力。“以房抵债协议”是通过转移房产所有权这种方式来消除主债务,因此也属于《物权法》第十五条规定的范围,应是诺成性合同。

另外,江苏省高院为防止利用“以物抵债”进行虚假诉讼,在《关于以物抵债若干法律适用问题的审理纪要》对请求履行以物抵债协议的诉讼进行了比较严格的规定,“如果未完成物权转移手续,债权人请求履“以物抵债协议或转移物权手续的,法院不予支持”。这一规定被有些人解读为“以物抵债协议具有实践性”,笔者持不同观点。

江苏高院这一规定是将“以物抵债协议”严格作为主债务的清偿方式来对待的,主要是为了防止当事人利用“以物抵债”虚假诉讼、恶意转移财产。因此将“以物抵债”对主债务的清偿效果与物权转移紧密相关,即“以物抵债协议”中的物权合法转移的,则主债务消灭;“以物抵债协议”中的物权尚未合法转移的,则主债务没有消灭。因此 “以物抵债协议”本质上仍是诺成性合同,但在尚未办理物权转移手续前,债务人反悔不履行以物抵债协议的,债权人不得请求确认将所抵之物的所有权归自己所有,而是应要求继续履行原债权债务合同。

2、“以房抵债协议”的效力分析

以房抵债协议的效力与其订立的期限息息相关,本文将分别讨论该协议在债务履行期限届满前和届满后两个阶段的效力。

(1)债务期限届满前约定“以房抵债协议”

债务履行期届满前达成以房抵债协议,该协议的目的是担保债权的实现,其性质为担保协议。我国《担保法》第四十条以及《物权法》排名前列百八十六条规定,“抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”。所以,如果在债务履行期限届满前订立以房抵债协议,则会被法院认为是流押条款,从而违反法律强制性规定而无效。如在刘某诉江山市江建房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案[1]中,法院认为借条中有关“今借到刘省龙人民币壹仟伍佰肆拾玖万元整,借期为贰拾天。如到期不能偿还,在五日内办理金迪商厦大楼的二楼、三楼备案合同购房”的约定,有违《担保法》第四十条关于禁止流押、流质的相关规定。

另外,《较高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定,“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。”

综上所述,以房抵债协议在债务期限届满前约定的,则构成主债务的担保合同,违反“禁止流押条款”的合同条款无效,但不影响合同其他条款的效力,法院仅按照民间借贷法律关系进行审理原主债务,而不予审理请求履行“以房抵债协议”的诉讼主张。

(2)债务期限届满后约定“以房抵债协议”

债务履行期届满后约定“以房抵债协议”,实际上是当事人事后达成的新的债务清偿协议,当事人进行了债务履行方式的变更,取代了原来的债权债务关系,建立了新的商品房买卖合同关系,因此此时的以房抵债协议是有效的;并且以房抵债协议是否能够达到清偿债务的目的,关键在于以房抵债行为是否履行完毕。

首先司法审判层面已形成了关于债务期限届满后以房抵债协议效力的共识。根据2016年《较高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第十七条规定,“当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债协议并已经办理了产权转移手续,一方要求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销,经审查不属于合同法第五十二条、第五十四条规定情形的,对其主张不予支持。”;再如北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》认为:“当事人在民间借贷债务履行期限届满后签订合同约定以房抵债,性质上属于债务履行方式的变更,贷款人要求继续履行合同办理房屋过户登记手续的,应予支持。借款人认为抵债价格明显过低,显失公平的,可以参照本纪要第24条第2款规定处理。”即依据《合同法》第五十四条第1款第(2)项的规定行使撤销权。

其次在实际的司法审判中也认可债务期限届满后以房抵债协议的效力。如在汤某、刘某、马某、王某诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案[2]中,法院认为借款合同双方当事人经协商一致,终止借款合同关系,建立商品房买卖合同关系,将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的,不属于《物权法》排名前列百八十六条规定禁止的情形,该商品房买卖合同的订立目的,亦不属于《较高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《合同法》第五十二条规定合同无效情形的情况下,该商品房买卖合同具有法律效力。

(二)第二种“以房抵债”模式涉及的法律关系及效力

第二种“以房抵债”模式涉及的协议类型多样,基础的协议房地产商与债权人签署的主债务协议,与之相关配套的两类协议如下:

1、以房抵债协议

该协议是房地产商与债权人之间签署的,实质上是变更了主债务协议的清偿方式。双方通常约定房地产商“不以货币形式向债权人支付相应费用,而是将其有权处置的同等或者较高价值的房屋转让给债权人指定的购房人,购房人将购房款直接支付给债权人以抵消债务人应向债权人清偿的债务”。

协议的标的不是房屋权属的转移登记,而是以“房屋销售价款给付”代替“直接的货币给付”,因此仍是普通的诺成性合同,满足《合同法》规定的一般要件,主体适格,不违反法律、行政法规的强制性规定的,自合同成立时生效。

但在这种模式下,相当于为债权人增设了“促成购房事宜成立”的负担,且为主债权的实现增加了“销售房屋”的条件。债权人为了尽快回款,才不得已让渡自己的一部分权利,因此应注意这种模式带来的风险。

笔者认为,风险点主要是未设置周延的合同条款对债权人可能造成的权益损害,如房地产商将销售房屋的责任可能通过此模式全部转嫁给债权人,由债权人完全承受房屋销售周期和无法成功销售房屋的风险和成本。

2、三方债务抵偿协议

该协议是由房地产商、债权人与第三方购房人共同签署的,主要约定购房人购买上述《以房抵债协议》中已确定的标的房屋,并将购房款直接支付到债权人财务账户,以冲抵房地产商应向债权人支付的债务费用,三方债务抵偿协议的签署,标志着《以房抵债协议》的落地。

协议中既约定了房屋权属的转移登记、又有房屋价款支付,且涉及多个当事人,因此风险点一是协议中权属分配不清晰容易引发纠纷。在该协议中,房地产商主要的义务是配合转移房屋的权属登记开具相应的购房发票等,获得的权利是对债权人的主债务全部或部分清偿;购房人的主要义务是支付购房款,并获得标的房屋所有权;债权人的主要义务是督促房地产商依约履行,并获得购房款等。如果上述权利、义务未设置得当、分配清晰,在合同未依约履行时则无法厘清各自的责任。

风险点二是合同未及时履行造成债权人实现主债权的目的落空,主体责任不明的问题。如购房人未在约定期限内向债权人支付购房款,债权人是选择依据此协议向购房人主张违约责任,还是依据主债务协议向房地产商主张违约责任呢?笔者认为债权人与房地产商签署“以房抵债协议”即意味着已经接受了债务清偿方式的变更,因此三方债务抵偿协议未得到及时履行的,债权人可依据此协议向购房人主张违约责任,同时还可设置相配套的合同条款保证合同的及时履行。

三、相关建议

为保证上述两种以房抵债模式的有效订立、顺利履行,建议债权人在以房抵债协议的订立、履行等环节重点关注以下内容: 

(一)全面审查资质,确保协议的可履行性

如果房地产商不是标的房屋的合法占有人,除无法实现原债务清偿的目的,还可能因无法办理权属转移登记向购房人承担违约责任(在第二种“以房抵债”模式下,购房人通常是基于对债权人的信任而选择购买的房屋)。因此在确定变更主债务清偿方式之前,应审查房地产商是否五证齐全(包括《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》),且证件是否都在有效期内,以保证后续协议能够合法履行。

(二)排名前列种模式下以房抵债协议的重点注意事项

1、应注意签订时间节点

此种模式下的以房抵债协议应在债务期限届满之后签订。在债务期限届满之前,当事人签订以房抵债协议的,因有违《物权法》禁止流押的规定,导致协议无效。而在债务期限届满之后,当事人签订以房抵债协议的,法院不会怀疑订立协议的目的,因此会认可其效力。

2、应约定合理的房屋价格

根据《较高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十九条的规定,“合同约定的房屋转让价格达不到当时交易地的市场交易价百分之七十的,一般可以视为价格明显过低”。因此以房抵债协议中约定的房屋价格与市价交易价格不能相差超过30%,以防被法院认为价格过低、显失公平进而被认定为可撤销。在协议签订之前建议双方委托有资质的第三方评估机构评估房屋的价格,并出具相应的评估报告,作为房屋价格合理的有力证据。

(三)第二种模式下以房抵债协议的重点注意事项

1、约定周延、全面的合同条款

房地产商与债权人签署的《以房抵债协议》中重点关注的条款包括但不限于标的房屋的价格是否合理,房屋销售周期,销售房屋的义务分配(如约定房地产商也应积极协助促成房屋销售合同的达成,避免将全部责任转嫁给债权人),到期后仍未销售出去房屋后的债务清偿问题,债权人在收到房屋销售价款仍开具原债务性质的发票等内容。

房地产商、债权人与第三方购房人签署的《三方债务抵偿协议》重点关注的条款包括但不限于:清晰的权利义务界面,房屋价款支付期限,到期后仍未支付时的违约责任(建议约定“到期后购房人未足额支付房屋价款的,房地产商应就未支付的房屋价款承担连带责任”),应有房地产商承担向购房人开具购房发票的义务等内容。

2、及时履行合同

《三方债务抵偿协议》签署后,债权人可全程协助购房人,积极与房地产商沟通,尽快办理房屋权属转移登记,防止房地产商一房二卖,导致无法实现主债权。

3、审查购房人的资产情况

由于签署一系列协议的最终目的是债权人实现债权,债权人应审慎选择购房人,应让购房人提供相应的资产证明,以保证能及时支付购房款。

■附录■

[1]刘省龙诉江山市江建房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷案:(2017)较高法民申4527号民事裁定书。

[2]汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案:较高人民法院(2015)民一终字第180号判决书。

作者简介:

赵继红 搜狐法律中心焦点业务支持部

崔丽莎 搜狐法律中心政策研究部

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