三句话透视楼市本质,关乎2018年!

这篇文章发表于2012年初，原标题是：《2012，写给楼市的三句话》。2011年的楼市和目前市场有很多相似之处，掺杂着2012世界末日的预言，楼市崩盘论此起彼伏，某个电视栏目约我录制节目，在沟通录制主题时导演强烈建议我节目主题是预言2012年楼市崩盘，被我断然拒绝，对市场过度的乐观或悲观，往往偏离了市场客观，这对目前市场尤其具有参考价值。

三句话代表了我对观察和判断楼市的角度和方法。

首先，要平静面对市场的变化和波动，因为这原本是市场的正常现象，只有认识到“变是少有的不变”这一客观真理，才会提前应对适应变化和波动。

其次，要判断趋势而不是预测未来，预测未来和判断趋势的本质区别在于，判断趋势是基于已经发生的事情推演未来变化，而预测未来则指那些忽视现状的主观臆测。

最后，治大国若烹小鲜，把复杂的事物简单化是一种智慧，很多事情我们觉得复杂，是因为我们是身在其中，只需要以更宏观的视野和更长的时间宽度就有助于我们看到事物本质。 

这些观点，我在2010年调控后在多个场合提及，当然，文章主要是站在从业者的角度而写，几年过去了，回头看，站在购房者角度，也同样能帮助我们更客观的看清市场。 

排名前列句：变是少有的不变 

汉代，贾谊在《鵩鸟赋》中说：“万物变化兮，固无休息。”变是少有的不变。 

变化和不确定性是市场或经济发展固有的特征，因此，我反对时下楼市的两说：冬天说和抄底说，和90年代上海楼市的低迷时期几个月卖不出一套房相比，眼下的市场一点也不寒冷。而抄底说的盛行却恰恰是会有人认为市场是冬天的罪魁祸首，总是以投机的心态来面对市场，靠天吃饭，也就难怪自身不能适应气候变化而怨天尤人了。 

彼得德鲁克说，企业管理者的职能之一就是应对波动和不确定性，海尔张瑞敏就是很好的榜样，要时刻以如履薄冰的心态，尊敬市场敬畏规律。 

鄂尔多斯、温州、安阳的高利贷崩盘事件也许从新闻的角度来说，热度已经退去，但对地方经济的影响或许仍在深度发酵，而那些有着同样的情形侥幸仍在苟延残喘的地方，中国还有多少？ 

从本轮调控开始到市场出现实质性松动，经历了近两年的时间，这其实给太多的企业适应变化应对波动提供了契机，今天这些企业可以反省，在这些时间内他们又做了那些一个成熟的企业家应该做的事情？佛家讲因果，有因必有果，有果必有因，今天的结果是过去的因种下的，怨不得别人，关键是如果要一个未来的果，今天的因你该怎么做？ 

第二句话：未来不可预测，可以预测的只是开始的趋势 

谢国忠多年前即开始的房价将下跌50%，叶檀的5年内房企将死掉90%，不论是专家、媒体还是研究机构，大家总是那么热衷的未来进行这样那样的预测，然而，我们终究是人，未来是不可预测的，北方有句民谚说：今天晚上脱下的鞋你不知道明天早上还穿不穿。对未来的预测，时间跨度越长，预测结论越精确，其实也就越靠不住，越是江湖术士和半仙所为。 

定位大师特劳特说，未来不可预测，可以预测的只是开始的趋势，本论调控开始至今已经快两年的时间，市场的轨迹清晰的提示了未来走向的趋势，一个市场根本上来讲就是供求关系和市场预期，三者之间的综合互动的结果，从供的方面来讲，过去多年来房企的快速扩张惯性，使得供给很难一下子慢下来，而需呢却被政府卡住了，只要不放松，符合条件的新增需求产生很慢，这样就出现了供大于求的现象，量跌价松也就再所难免，而量跌价松又加重了购房者关于房价要下跌的预期，反过来作用供求关系，使得供大于求状况更加严峻。

而判断未来的趋势，除了研究根本性的原因政策外，在政策不放松的情况下，消费预期也是很重要的参考，过去半年来，消费者预期从看涨到不确定到大部分看跌，到最近的超过半数人不把房产作为未来2-3年内的较佳投资品，一条清晰的轨迹告诉我们，只要政策不放松，未来一个时期内，这就是趋势。

 第三句话：简单的推理胜过复杂的论证 

这是结合上句话来说的，业内人士评论房地产，着眼点和格局往往很难放开，“不识庐山真面目，只缘生在此山中”容易被一些琐碎的问题迷惑，其实，拉开一些时间和空间来评价房地产业我们很容易可以发现，即使10年后，中国房地产业依然会是重要的产业之一，依然在国民经济中会占据重要位置，问题的关键在于，10年我们将会处在什么状态和位置。 

一个行业经过若干年的发展，这个若干年是指一个行业从新兴到成熟周期至少是30年，中国的房地产业从市场化以来十多年，企业数量从开始新兴到裂变，裂变是说增加，再到整合，然后数量减少，大的公司来占据一些相对比较主要的份额这么一个过程叫做行业整合的过程。 

目前中国房地产业还处在发展前期，十年之后中国的房地产业重不重要？它依然是中国比较重要的产业之一，但行业整合又是一个必然的结果，必然会由多到少，比如万科，规模破千亿，市场占有率也只是从零点几到现在的2%，现在中国排名前一百位的企业，总销售额仅占全部不到30%，但即使这样，也是几年前不能想象的，这表明在企业规模上已经发生了整合。 

中国目前有8万家房企，多数是小型企业，既然行业整合是必然发生的结果，绝大多数企业要思考的问题是，是主动退出还是被动退出还是持续健康稳定发展。

而每一次的市场波动则是触发行业整合加速分裂或是整合的原因，对于本次调控引发的市场波动来说，内在逻辑是什么，房价不停的涨，企业不停的涌入，行业必然会爆发非理性的繁荣，如果有了非理性的繁荣，我想房地产市场用不了多少年就会面临崩盘的危险，所以才导致政府出手干预，这也是市场波动和变动的内在逻辑的因素之一，关键是如何应对波动，所以在面临变化和波动的时候，只是在考验每一个企业作出的决策是不是正确的而已，不正确肯定要出局，不管你是大还是小，大企犯错的后果将会更严重。