杜绝烂尾楼! 鄂尔多斯市已有29个项目进行预售资金监管

“康巴什区熙湖明珠项目共建设420套，起价在8680元/平方米，以改善型住房为主。项目从今年7月底开始销售，整体情况良好，目前已销售过半。”鄂尔多斯市康巴什北区熙湖明珠项目销售人员介绍道。

随着存量楼盘消化情况向好，鄂尔多斯市走出了房地产泡沫的阴影，楼市也逐渐回暖。康巴什、东胜等区域也逐步放开了房地产项目的开发，被外媒称为“鬼城”的康巴什新区，也成为了鄂尔多斯市的政治、文化、科教中心。

▲鄂尔多斯市已参与资金监管的项目简介/邬琦峰 摄

推动房地产市场持续健康发展

住房问题是重大的民生问题，一直以来，鄂尔多斯市相关部门高度关注。2010年，康巴什房价每平方米已过万元，房地产市场一片火热。然而2011年，东胜区出现房地产泡沫，康巴什这座新城也因人口不足导致住宅楼大片空置。众多房地产企业“高杠杆”运作模式的弊端逐渐展现，由资金断裂导致的“回迁难”“入住难”等房地产历史遗留问题也严重的制约了房地产市场的健康发展。

2018年，国家住建部下发了《住房和城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》，要求“严格落实商品房预售资金监管制度，预售资金全部纳入监管账户，保证建设工程竣工交付”。自此，为推动房地产市场持续健康发展，鄂尔多斯市着力推行商品房预售资金监管工作。

随着“恒大名都”“东方斓郡”“观山悦”“ 熙湖明珠”“达拉特旗碧桂园”等项目通过“预售资金监管”方式取得了预售证，“预售资金监管”已经在鄂尔多斯市全面铺开。

据鄂尔多斯市住房和城乡建设局统计，截至目前，鄂尔多斯市已有8个旗区（东胜区、康巴什区、伊金霍洛旗、准格尔旗、达拉特旗、乌审旗、鄂托克旗、鄂托克前旗）、20家房地产开发企业、29个项目进行了预售资金监管。已监管房屋面积140.96万平米，监管套数10928套。

▲鄂尔多斯市商品房预售资金监管平台/邬琦峰 摄

何为预售资金监管？

烂尾楼，是经济发展中的缩影，也是监管制度不健全催生的病灶。房地产作为高周转行业，购房款是项目顺利推进的主要资金来源，因此，钱的监管尤为重要。

“之前购房者的购房款是直接打入开发商账户的，因此经常会出现资金被挪用的情况。而‘预售资金监管’则会要求将购房者将购房款汇集到‘监管账户’，由主管部门及第三方托管机构共同监管，确保资金只能用于本项目建设，不得随意支取、使用。同时，购房者也可以随时在微信公众号上查看项目的建设情况。”鄂尔多斯市住建局工作人员表示。

据了解，《鄂尔多斯市商品房预售资金监督管理办法》（以下简称“办法”）于2021 年 5 月 12 日印发实施，主要从办法总则、预售资金监管、预售资金托管、预售资金使用拨付、监管终止解除和风险处置方面进行了规定。

办法明确，商品房预售资金监管，应遵循“企业自愿、银行配合、专户存储、专款专用、全程监管、节点控制”的原则。房地产开发企业可自愿选择是否参与预售资金监管。选择参与资金监管模式的项目，在投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上后，即可申请办理预售许可证。不选择参与资金监管的项目，则建设工程进度必须达到主体封顶以上，才可办理预售许可证。

在预售资金监管方面，办法要求，房地产开发企业在申请商品房预售许可前应当与监管银行签订商品房预售款监管协议并开立监管账户，此外，无论是房屋首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款及车位、储藏室、车库等购房款项，均属于商品房预售资金。

在预售资金托管方面，办法指出，由鄂尔多斯市住建部门委托第三方托管机构鄂尔多斯市国嵘房产信息咨询有限公司配合实施预售资金托管工作，对商品房预售资金的收存、管理、支付及风险项目处置行使职责。

在预售资金使用拨付方面，办法严格遵循节点控制原则，一方面是资金的申请和使用将严格按以下节点来申请使用：工程施工至首层室内地平标高时，监管资金总额度的80%受限；完成工程主体结构的五分之一时，监管资金总额度的70%受限；完成工程主体结构的五分之二时，监管资金总额度的60%受限；完成工程主体结构的五分之三时，监管资金总额度的50%受限；完成工程主体结构的五分之四时，监管资金总额度的40%受限；工程主体结构封顶时，监管资金总额度的 30%受限；验收并取得《建设工程竣工验收监督通知书》，且水、电、气、暖等市政配套全部完工，具备使用条件，监管资金总额度的 10%受限；监管项目取得《建设工程竣工验收备案表》，且通过联合验收之后，监管资金总额度的 5%受限；监管项目完成不动产首次登记后项目监管终止。全装修商品房完成室内装修后，经参建各方验收合格，按每平方米装修标准拨付监管资金。监管项目完成不动产首次登记后，房地产开发企业凭相关证明材料向监管银行申请注销监管账户。

如监管项目在中途停止建设的，开设监管账户的银行、托管机构将暂停账户内的资金支付。待项目恢复施工后，开设监管账户的银行、托管机构继续按规定支付工程建设资金。监管项目停止建设后，经破产清算等程序进行退房处理，托管账户内已支付给房地产开发企业的购房资金将由房地产开发企业退款给相应购房人，托管账户内的剩余资金由托管机构委托破产管理人退款给相应购房人后，托管结束。

▲第三方托管机构国嵘房产信息咨询有限公司/邬琦峰 摄

商品房预售资金监管对规范房地产市场起到了重要作用

据鄂尔多斯市国嵘房产信息咨询有限公司副总经理张晓燕介绍，商品房预售资金监管一是可以有效的保障预售资金按需使用，能有效的防止因挪动资金造成的资金链断裂，形成烂尾。二是有利于促进项目建设，保证项目质量，并如期完工。三是有利于促进开发企业及时办理首次登记及不动产权证，促进开发商快建、快销，主动及时向市场输送房源，避免开发商囤地、捂盘惜售等行为。四是确保购房人和其他当事人的合法权益，减少买卖纠纷，促进社会的和谐稳定。

张晓燕表示：“下一步，国嵘公司将继续本着‘企业自愿、银行配合、全程监管、节点控制’的原则，坚持‘专户专储、专款专用、资金监管、风险防范’，为促进鄂尔多斯市房地产市场持续健康发展，维护商品房交易当事人合法权益而积极努力”。